전세 사기 안 당하는 방법 :: 안전한 전세 계약을 위한 체크리스트

전세사기 안 당하는 방법: 안전한 전세 계약을 위한 체크리스트

최근 전세사기가 사회적 문제로 떠오르면서, 많은 사람들이 전세 계약을 할 때 불안함을 느끼고 있습니다.
전세사기를 피하려면 철저한 사전 조사와 계약 과정에서 꼼꼼한 확인이 필수적입니다.
이 글에서는 전세사기 유형과 안전한 전세 계약을 위한 필수 체크리스트를 자세하게 알려드리겠습니다.

1. 전세사기란? 대표적인 유형과 특징

전세사기란 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하거나, 정상적인 계약을 체결했음에도 불법적인 수법에 당하는 경우를 의미합니다.

✅ 전세사기의 대표적인 유형

① 깡통전세 사기

✔ 집값(매매가)보다 전세보증금이 높은 상태에서 계약을 유도
✔ 집값이 하락하면 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큼

📌 예시:
시세 2억 원짜리 아파트를 1억 9천만 원에 전세로 계약 → 집값이 떨어지면 세입자가 보증금을 받지 못함

② 이중 계약 사기

✔ 같은 집을 여러 명과 동시에 계약하여 전세금을 여러 번 받음
✔ 집주인이 도망가거나, 고의로 보증금을 돌려주지 않음

📌 예시:
A씨와 1억 5천만 원, B씨와 1억 4천만 원 계약 후 잠적

③ 허위 집주인 사기

✔ 실제 집주인이 아닌 사람이 집을 소유한 것처럼 속여 계약 유도
✔ 세입자가 전세금을 지급한 후, 진짜 집주인이 나타나면서 문제 발생

📌 예시:
전세 계약 후 알고 보니 집주인이 대리인이었고, 계약이 무효 처리됨

④ 신탁 및 경매 진행 중인 주택 사기

✔ 집이 이미 신탁회사에 넘어갔거나, 경매가 진행 중인 상태
✔ 세입자가 입주 후 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨날 가능성 높음

📌 예시:
전세 계약 후 몇 달 뒤 해당 건물이 경매에 넘어가면서 세입자가 강제 퇴거

2. 전세사기를 피하는 필수 체크리스트 (안전한 전세 계약 방법)

전세 계약을 하기 전, 아래 6가지를 반드시 확인하세요!

✅ ① 등기부등본 열람 (집주인 확인 필수!)

✔ 집주인이 실제 소유자인지 등기부등본을 통해 확인해야 합니다.
✔ 발급 방법: 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 열람 가능
✔ 확인해야 할 항목:
• 소유권자(집주인이 맞는지)
• 근저당권 설정 여부(담보 대출이 많으면 위험)
• 압류·가압류 내역(경매 진행 가능성 확인)

📌 Tip:
• 등기부등본은 계약 당일에도 다시 확인하는 것이 안전합니다.

✅ ② 전세보증금이 매매가의 70% 이하인지 확인

✔ 집값 대비 전세보증금 비율이 높으면 위험!
✔ 깡통전세 사기를 피하려면 전세가율(전세금/매매가 비율)이 70% 이하인지 확인해야 합니다.

📌 Tip:
• 네이버 부동산, KB부동산, 국토부 실거래가 조회 사이트에서 시세 확인 가능

✅ ③ 집에 근저당(대출)이 많이 잡혀 있지 않은지 확인

✔ 근저당이 많으면 집이 경매로 넘어갈 가능성이 높아짐
✔ 등기부등본에서 근저당권 설정 금액 확인
✔ 근저당 금액이 전세보증금보다 높다면 계약 피하기

📌 Tip:
• 근저당 설정 금액이 전세보증금의 50% 이하인지 확인해야 안전함

✅ ④ 선순위 임차인이 있는지 확인하기

✔ 나보다 먼저 전세 계약을 한 세입자가 있다면 내 보증금이 후순위가 될 수도 있음
✔ 선순위 임차인이 있으면 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 높음

📌 Tip:
• 계약 전, 해당 건물의 확정일자 받은 임차인이 있는지 확인 필수

✅ ⑤ 계약 후 바로 ‘확정일자’ & ‘전입신고’ 하기

✔ 전입신고와 확정일자는 세입자의 보증금을 보호해주는 법적 장치
✔ 계약 즉시 관할 주민센터에서 확정일자를 받고, 전입신고 필수

📌 Tip:
• 확정일자가 있어야 나중에 문제가 생겼을 때 법적으로 보호받을 수 있음

✅ ⑥ 전세보증금 반환보증보험 가입하기

✔ 전세 계약 시 전세보증보험 가입을 통해 보증금을 안전하게 보호할 수 있음
✔ HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF한국주택금융공사에서 가입 가능

📌 Tip:
• 전세보증보험 가입이 가능한 집인지 사전에 확인하기

3. 전세 계약 시 추가로 주의해야 할 사항

✔ 계약서는 공인중개사 사무소에서 작성하기
• 개인 간 거래는 위험! 반드시 공인중개사를 통해 계약 진행
• 계약 후 공인중개사 확인도장(중개업 등록번호 확인)

✔ 계약금 지급 전, 집주인 신분증 확인하기
• 등기부등본의 소유주와 신분증 이름이 일치하는지 확인

✔ 전세 계약 만기 6개월 전, 새로운 계약 여부 확인하기
• 집주인이 보증금 반환이 가능한지 사전 확인

4. 전세사기를 당했을 경우 대처 방법

1️⃣ 계약금만 지급한 상태라면?

✔ 빠르게 계약 취소 요청 (계약금 반환 요구)
✔ 계약금 반환이 어려울 경우 법적 대응 검토 (내용증명 발송)

2️⃣ 전세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하는 경우?

✔ 내용증명 발송 후 법적 절차 진행
✔ 임차권 등기 명령 신청 (전입신고 & 확정일자 필수!)
✔ 전세보증금 반환소송 진행 가능

📌 Tip:
• 법률 상담이 필요할 경우 대한법률구조공단, 한국토지주택공사(LH) 상담센터 활용

📌 결론: 안전한 전세 계약을 위한 핵심 요약

✔ 등기부등본 필수 확인 (소유권 & 근저당 여부 체크)
✔ 전세가율 70% 이하인지 확인 (깡통전세 피하기)
✔ 선순위 임차인 여부 체크 & 확정일자 + 전입신고 필수
✔ 전세보증보험 가입으로 보증금 보호
✔ 공인중개사를 통해 계약하고, 집주인 신원 확인 필수

전세사기를 예방하는 가장 좋은 방법은 계약 전에 철저하게 조사하고, 꼼꼼하게 확인하는 것입니다.

꼭 위의 체크리스트를 확인하고 안전한 전세 계약을 하세요! 😊